Gerichtsentscheidungen zum Baurecht

Verpflichtung der Vertragsparteien zur Kooperation (VOB/B)

Die Vertragsparteien eines VOB/B-Vertages sind während der Vertragsdurchführung zur Kooperation verpflichtet.
Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Vertragspartnern über die Notwendigkeit oder die Art und Weise einer Anpassung des Vertrages oder seiner Durchführung an geänderte Umstände, sind die Vertragsparteien grundsätzlich verpflichtet, durch Verhandlungen eine einvernehmliche Beilegung der Meinungsverschiedenheiten zu versuchen.
BGH, Urteil vom 28.Oktober 1999-VII ZR 393/98- (Frankfurt).

Haftung des Architekten gegenüber Mieter

Ein Architekt, der im Rahmen der ihm übertragenen Bauaufsicht die Ausführung gefahrträchtiger Isolierarbeiten pflichtwidrig nicht hinreichend überwacht, haftet einem Mieter deliktisch auf Schadensersatz, wenn eingebrachte Sachen des Mieters infolge der Mängel des Bauwerks zu Schaden kommen (Rosten von Maschinen).
BGH, Urteil vom 11.Oktober 1990-VIIZR 120/89-

Verhältnis des Bauherrn zum Haupt- und Subunternehmer

Der Bauherr muß dem Hauptunternehmer und dieser dem Subunternehmer zuverlässige Pläne und Unterlagen zur Verfügung stellen, die zur reibungslosen Ausführung des Baues notwendigen Entscheidungen treffen und Hinweise geben. Siehe auch BGH NJW 87,644; BGH DB 77,624.

Schlußrechnung

Architekten und Statiker sind in der Regel an ihre Schlußrechnung, die sie in Kenntnis der für die Bewertung ihrer Leistung maßgeblichen Umstände erstellt haben, gebunden und mit Nachforderungen ausgeschlossen. Das gilt auch im Anwendungsbereich der HOAI. Siehe auch BGHE 62,208; BGH WM 85,1002.

Vertragstypen, für die die HOAI gilt

Die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gelten unabhängig davon, ob der zugrundeliegende Vertrag als Werkvertrag einzustufen oder einem anderen Vertragstyp des Schuldrechts zuzuordnen ist. Entscheidend ist allein, ob die geschuldete Leistung in den Leistungsbildern der Honorarordnung beschrieben ist. BGH, Urteil vom 18.Mai 2000-VII ZR 125/99.

Haftung des Architekten

Der Architekt haftet für Fehler und Unklarheiten in den Verträgen mit den Bauhandwerkern, vorausgesetzt es gehört zu den Aufgaben des Architekten die Verträge vorzubereiten. Siehe auch BGHE 83,871.
Der Architekt hat die Pflicht zur objektiven Klärung von Mängelursachen, zur Aufklärung des Auftraggebers über die sich daraus ergebende Rechtslage und zur Beratung und Unterstützung des Bauherrn bei der Behebung von Mängeln und beim Vorgehen gegen den Bauunternehmer. Siehe auch BGHE 92,251.
Diese Pflicht obliegt dem Architekten auch dann, wenn seine eigenen Planungs- und Aufsichtsfehler zu den Mängeln geführt haben. Siehe auch BGHE 71,144.

Begriff des Generalübernehmers

Der Generalübernehmer unterscheidet sich vom General- oder Hauptunternehmer dadurch, daß er selbst überhaupt keine eigenen Werkleistungen erbringt, sondern alle Werkleistungen durch Nachunternehmer erbringen läßt. Siehe auch BGH NJW 78,1054.

Vergütung nach HOAI

Dem Architekten, der mit der Fertigung von Vorentwürfen, Entwürfen und Bauvorlagen beauftragt war, steht neben der Vergütung dafür nach HOAI keine weitere Vergütung für die Verwendung seiner Arbeit bei der Ausführung des Bauwerks durch den Auftraggeber zu. Siehe auch BGHE 64,145.

VOB/A - Erklärung über Lehrlingsbeschäftigung

Ein Bieter in einem Vergabeverfahren gemäß der VOB/A darf die in den Ausschreibungsunterlagen geforderte, aber versehentlich unterlassene Erklärung, ob er einen Lehrling beschäftigt, noch während des Eröffnungstermins nachholen. BGH Urteil vom 29.März 1990-VII ZR240/88

Aufsichtspflicht des Architekten gegenüber Statiker

Hinsichtlich der eigentlichen Leistungen des Statikers, der vom Bauherrn beauftragt wurde, obliegt dem Architekten auch dann keine Aufsichtspflicht, wenn der Architekt die Oberleitung und örtliche Bauaufsicht hat. Er hat jedoch die Einhaltung der vom Statiker gefertigten Unterlagen zu überwachen und die statischen Berechnungen daraufhin einzusehen, ob der Statiker von den tatsächlich gegebenen Verhältnissen ausgegangen ist. Der Architekt verletzt seine Aussichtspflicht, wenn er duldet, daß der Statiker von seinem Plan abweicht, ohne die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde einzuholen. Siehe auch BGH WM 70,129; BGH VersR 71,667.

Abnahme des Architektenwerkes

Die Abnahme des Architektenwerkes fällt nicht ohne weiteres mit der Abnahme des Bauwerkes zusammen, sondern setzt grundsätzlich die Vollendung des Architektenwerkes voraus. Dazu gehört in aller Regel auch die Prüfung aller Rechnungen und ggf. die Mitwirkung bei der Mängelbeseitigung. Siehe auch BGH VersR 78,565.

Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn

Jedermann hat sich so zu verhalten, daß kein anderer verletzt und keine fremde Sache beschädigt wird. Dies gilt insbesondere beim Bauen, wo zahlreiche Personen miteinander in Kontakt kommen und der Auftragnehmer seine Leistung an Sachen des Auftraggebers oder in der Nähe von Sachen Dritter erbringt.
Der Bauherr genügt seiner Verkehrssicherungspflicht in der Regel dadurch, daß er einen fachkundigen und zuverlässigen Unternehmer mit der Durchführung der Bauarbeiten beauftragt. Hat der Bauherr jedoch Kenntnis von einer Gefahrenquelle, ist er verpflichtet einzuschreiten. Siehe auch BGH BB 1976,1342.

Nutzungsänderung

Wenn im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes ein Gebäude zunächst als Scheune und sodann als Stall verwendet wird, liegt keine Nutzungsänderung vor. Eine Nutzungsänderung ist jedoch zu bejahen, wenn das Gebäude einem Nichtlandwirt überlassen wird, der in der Scheune einen mechanischen Betrieb aufnimmt. Siehe auch BVerwGE 47,185.

Erschließungsaufgabe der Gemeinde

Die gemeindliche Erschließungsaufgabe verdichtet sich nach Treu und Glauben zu einer Erschließungspflicht, wenn sich die Gemeinde nach Erlaß eines qualifizierten Bebauungsplans entschließt, den Plan zwar nicht aufzuheben, aber von der Durchführung der Erschließung abzusehen. Dem steht es gleich, wenn sie unter diesen Voraussetzungen die Durchführung der Erschließung ungebührlich verzögert. Siehe auch BVerwGE 92,8

Bestandsschutz

Der Baurechtliche Bestandsschutz kann eine begrenzte Erweiterung des geschützten Bestandes rechtfertigen, soweit seine zeitgemäß-funktionsgerechte Nutzung dies erfordert. Die Erweiterung eines Wohnhauses durch Errichtung eines Nebengebäudes mit Garagen fällt unter den Bestandsschutz, denn zur funktionsgerechten Nutzung einer Wohnung gehört die Möglichkeit, ein Kraftfahrzeug unterzustellen. Siehe auch BVerwG NJW 1986,2126.

Nachbarschutz

Hält ein Wohnbauvorhaben die Abstandsflächen ein, die für eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Nachbargrundstücken bauordnungsrechtlich geboten sind, so ist darüber hinaus für ein drittschützendes Gebot der Rücksichtnahme auf diese nachbarlichen Belange kein Raum. Siehe auch BVerwG NVwZ 1985,653.

Zurückstellung eines Baugesuchs

Ein Baugesuch darf nicht zurückgestellt werden, wenn die Gemeinde noch keine positiven Vorstellungen über den Inhalt des aufzustellenden Bebauungsplans besitzt. Allein das Ziel ein bestimmtes Vorhaben zu verhindern, genügt nicht. BVerwG Beschluß vom 5.2.1990-4B 191/89 (Lüneburg).

Maß der baulichen Nutzung

Bei einem Dachgeschoßausbau kommt es für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht auf die Feinheiten der Berechnungsregeln der BauNVO für die Geschoßfläche an; entscheidend ist allein, ob sich das Gebäude als solches in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Siehe auch BVerwGE 95,227.

Maßnahmen des passiven Schallschutzes in einem Bebauungsplan

1. Ist der Bau einer öffentlichen Straße Gegenstand eines Bebauungsplans, so braucht die Gemeinde Vorkehrungen, die dem passiven Schallschutz für vorhandene bauliche Anlagen dienen, nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB nur dann zu treffen, wenn Festsetzungen dieser Art im Bebauungsplan ausnahmsweise erforderlich sind (§ 1 Abs. 3 und 6 BauGB).
2. § 42 B1mSchG ist auch ohne eine auf der Grundlage des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BimSchG erlassene Rechtsverordnung anwendbar.
3. Maßnahmen des passiven Schallschutzes erfüllen die gebotenen Schutzanforderungen, wenn sie Innenpegel gewährleisten, die verkehrslärmbedingte Kommunikations- oder Schlafstörungen ausschließen. BVerwG, Beschluß vom 17.5.1995 - 4 NB 30.94 - (VGH München).

Amtshaftung bei Abweichung des Bauherrn von einem rechtswidrigen Bauvorbescheid

Aufwendungen, die ein Bauherr im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit einer in Wahrheit rechtswidrigen Baugenehmigung macht, sind nur ersatzfähig, wenn sie in korrekter Ausführung der Baugenehmigung erfolgen. Dagegen sind Aufwendungen, die auf wesentlichen Abweichungen von der - wenn auch rechtswidrig - genehmigten Planung beruhen, grds. nicht mehr im Schutzbereich der verletzten Amtspflicht und der getroffenen ordnungsbehördlichen Maßnahmen. In derartigen Fällen genügt es deshalb für die Haftungsbegründung nicht, daß zwischen der rechtswidrigen Erteilung der Baugenehmigung und den vom Bauherrn getätigten Aufwendungen ein ursächlicher Zusammenhang bestand. BGH, Urteil vom 27.1.1994 - III ZR 97/92.

Höhe des Schadensersatzanspruchs des Bauherrn bei garantierter Kostenhöhe

Hat der Bauherr dem Baubetreuer auch die technische Betreuung übertragen und ihn zugleich bevollmächtigt, für ihn einen Architektenvertrag abzuschließen, so muß der Baubetreuer die erforderlichen Planungsleistungen nicht selbst oder durch einen Erfüllungsgehilfen erbringen. Er ist indessen verpflichtet, die Planung des Architekten sorgfältig zu überprüfen. Ist der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin des Baubetreuers auch Gesellschafter der Treuhänderin und liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Bauherren auf die Formulierung des Betreuungsvertrages Einfluß genommen haben, so ist der Baubetreuer regelmäßig auch dann als Verwender der Geschäftsbedingungen des Betreuungsvertrags i. S. von § 1 AGBG anzusehen, wenn die Geschäftsbedingungen von der Treuhänderin vorformuliert worden sind. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Treuhänder bei Abschluß des Betreuungsvertrags als rechtsgeschäftlicher Vertreter des Bauherrn aufgetreten ist. Ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn gegen den Baubetreuer wegen mangelhafter Prüfung der Planung des Architekten ist nicht um diejenigen Kosten zu kürzen, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Ausführung von vornherein teurer geworden wäre (Sowieso-Kosten), wenn der Baubetreuer dem Bauherrn garantiert hat, daß die vereinbarten Herstellungskosten nicht überschritten werden. BGH, Urteil vom 30.6.1994 - VII ZR 116/93.

Architektenhaftung wegen fehlerhafter Planung und Überwachung

Ein Architekt, der fehlerhaft geplant oder überwacht hat, braucht dem Bauherrn insoweit keinen Schadensersatz zu leisten, als endgültig feststeht, daß dieser an den Bauunternehmer gerade wegen des in Rede stehenden Mangels keinen Werklohn entrichten muß, denn dann hat der Bauherr insoweit keinen Schaden mehr. Schadensersatzansprüche gegen einen Architekten wegen fehlerhafter Planung können zu verneinen sein, wenn der Bauherr sich mit der Planung und Ausführung einverstanden zeigte. Das setzt allerdings voraus, daß der Bauherr Bedeutung und Tragweite der Fehlerhaftigkeit der Planung erkannte. Das kann i. d. R. nur angenommen werden, wenn der Architekt den Bauherrn aufgeklärt und belehrt hat. Ein Architekt, der für eine Bauträgergesellschaft mehrere Einfamilienhäuser plant, muß davon ausgehen, daß diese - und zwar möglichst frühzeitig - Verträge mit Erwerbern schließen will. Daher muß er bei einer beabsichtigten Planungsänderung deren Auswirkungen auf eventuell schon bestehende oder künftige Erwerberverträge bedenken und grds. von sich aus mit der Bauträgergesellschaft erörtern. BGH, Urteil vom 9.5.1996 - VII ZR 181/93.

Planungspflicht von Gemeinden

1. Eine Planungspflicht nach § 1 Abs. 3 BauGB besteht nur dann, wenn ein Bebauungsplan nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist.
2. Wenn eine Gemeinde ein Planaufstellungsverfahren aufgibt, schließt § 2 Abs. 3 BauGB einen individuellen Anspruch auf Fortführung dieses Verfahrens aus. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde objektiv gem. § 1 Abs. 3 BauGB zur Planaufstellung verpflichtet sein sollte.
3. Ein Wohnbauvorhaben fügt sich in eine durch gewerbliche Nutzung mit Lärmbelästigung und Wohnnutzung geprägte Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB), wenn es nicht stärkeren - im Sinne eines "Mittelwertes" zumutbaren - Belastungen ausgesetzt sein wird als die bereits vorhandenen Wohnbebauung.
4. Die baurechtliche Prüfung ist - im Gegensatz zum Planfeststellungsrecht mit seiner aus dem Abwägungsgebot als Ausprägung des Verhältnismäßigkeitsprinzips eröffneten Alternativprüfung - an das aus dem Bauantrag ersichtliche Bauvorhaben gebunden. Steht fest, daß eine Wohnbebauung an dem gewählten Standort Nachbarrecht verletzt, können die Nachbarn die Baugenehmigung nicht durch einen Hinweis auf ihres Erachtens besser geeignete Alternativstandorte zu Fall bringen. BVerwG, Beschluß vom 26.06.1997 - 4 B 97/97.

Anspruch auf Abschlagszahlung nach erteilter Schlussrechnung

Der Auftragnehmer kann bei nicht beendetem Vertrag nach erteilter Schlussrechnung den einmal begründeten Anspruch auf Abschlagszahlung im Prozess jedenfalls für den Fall hilfsweise geltend machen, dass er eine Abnahme oder deren unberechtigte Verweigerung nicht nachweisen kann. BGH, Urteil vom 15.6.2000 - VII ZR30/99 (OLG Stuttgart).

Architektenhaftung bei mangelhafter Abdichtung gegen drückendes Wasser

Der mit der Planung beauftragte Architekt muss dem ausführenden Unternehmen besonders schadensträchtige Details einer Abdichtung gegen drückendes Wasser (hier: Abdichtung mit Dickbeschichtung) in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlichen.
Die Planung der Abdichtung eines Bauwerkes muss bei einwandfreier handwerklicher Ausführung zu einer fachlich richtigen, vollständigen und dauerhaften Abdichtung führen. Wie detailliert diese Planung sein muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sind Details der Ausführung besonders schadensträchtig, müssen diese unter Umständen im einzelnen geplant und dem Unternehmer in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlicht werden. Eine Haftung der Klägerin kommt hier in Betracht, da sie die Entwurfs- und Genehmigungsplanung schuldete. BGH, Urteil vom 15.6.2000 – VII ZR 212/99.

Fälligkeit der Vergütung bei Verstoß gegen MaBV

Weicht der Bauträgervertrag zu Lasten des Erwerbers von der in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegten Abschlagszahlungsvereinbarung (§ 3 Abs. 2 MaBV) ab, ist die Vergütungsregelung unwirksam. Es genügt bereits die Abweichung bei einer Rate, um die gesamte Vergütungsabrede hinfällig werden zu lassen. Die Vergütung wird dann nach erst mit der Abnahme der errichteten Immobilie durch den Erwerber fällig. Der Bauträger kann in diesem Fall Abschagszahlungen nicht schon früher unter Hinweis auf die MaBV verlangen. BGH, Urteil vom 22.12.2000, VII ZR 310/2000.

Amtspflichten bei Erteilung einer Baugenehmigung

Die Amtspflicht der Bauaufsichtsbehörde, eine Baugenehmigung nur dann zu erteilen, wenn die Zuwegung zu dem Baugrundstück öffentlich-rechtlich (durch Baulast) gesichert ist, nimmt dem Bauherrn nicht das privatrechtliche Risiko ab, dass die Nachbarn die Bewilligung dieser Baulast deswegen verweigern, weil die bestehende Grunddienstbarkeit die beabsichtigte Erweiterung der Nutzung nicht abdeckt. BGH, Urteil vom 6.7.2000 - III ZR 340/98 (OLG Frankfurt/M.).

Wirksamkeit des Architektenvertrages bei Schwarzgeldabrede

Allein der Umstand, daß ein Architekt oder Handwerker ohne Rechnungsstellung bezahlt werden soll, führt nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. BGH Urteil vom 21.12.2000 - VII ZR 192/98.

Sorgfaltspflichten eines Architekten bei der Bauaufsicht